При оценке объектов недвижимости необходимо исходить из того, какая будет стоимость самих объектов при наилучшем их использовании, иначе земля и любая другая недвижимость будет меньше стоить, а владельцы может грозить штраф.

Порой бывает сложно оценить землю, например, участок, на котором находится госпредприятие, который больше пригоден для постройки зоны отдыха, оценить проблематично.

Возьмем район Киева – Нижняя Теличка. Сейчас там сплошная промзона, но месторасположение района безусловно интересно с точки зрения застройки бизнес центрами. Однако, если строительство не начнется, то соответственно и земля дорожать в этом месте не будет.

Горячие обсуждения ведутся вокруг столичного завода «Большевик», стоимость участка земли, на котором расположено предприятие, уже давно определено. Но кроме высокой стоимости земли важно учитывать затраты для переноса предприятия, оборудования на новое место.

Если же земля, находящаяся на балансе государственного либо любого другого предприятия, используется неэффективно и владельцы не спешат отчуждать эту землю, то цена такой земли, независимо от месторасположения, не будет высокой. К примеру, эксперты сходятся во мнении, что завод «Большевик» нерационально использует землю, так как предприятие могло бы совместить мощности нескольких цехов в одном, а свободную землю выставить на продажу. При этом стоимость освобожденной земли была бы намного выше оставшейся на балансе предприятия, так как на ней можно было бы разместить торговые комплексы и т.п.

К сожалению, в последнее время в Украине набирает обороты спекулятивный рынок земли. Бывают случаи приобретения земли предприятиями, которые впоследствии устанавливало нереально завышенные цены на землю. В таких ситуациях нужен контроль со стороны соответствующих органов.

Существует также недостаток методологии в оценке земельного участка, поскольку все отталкивается от линейного налога, в основу которого берется налогообложение, а не рыночная стоимость земли. Например, возле оживленной трассы стоимость земли будет высокой, а в ста метрах вглубь района – цена уже иная, но для линейного налога стоимость таких участков может быть одинаковой.

Известны случаи земельных конфликтов по этому поводу, оценивалась стоимость земельного участка, на котором располагается предприятие в одном из областных центров Украины. Одни эксперты называли сумму порядка 300 долларов за квадратный метр, хотя участок располагается в болотистой местности. В то же время другие оценщики называли суммы более приближенные к реальности – около 50 грн за квадратный метр. Похожая ситуация была в Харькове, где не могли определить реальную стоимость земли, на которой находится один из рынков.

Есть мнение, что методология оценки земли и общие принципы ведения бизнеса на этой земле расходятся, как правило, бизнес ориентирован не на настоящее, а на будущее. Так и в ситуации с заводом Большевик: если будет сделан интересный инвестиционный проект, например, строительство подземных площадей под территорией завода, то землю можно будет оценить достаточно высоко, иначе оценка должна проводиться с учетом возможных рисков при переносе мощностей завода на новое место.

Проще всего заявить о нерациональном, неэффективном использовании земли. Например, на ул. Саксаганского есть полуразрушенный дом, владелец которого не предпринимает ничего, чтоб иметь возможность использовать дом. А участок, на котором расположен дом, вполне подошел бы для строительства нового дома для жилья или офисного центра.

Городу необходимо применять санкции в подобных случаях: обязывать владельцев благоустраивать дома и прилегающую территорию. При прошлом мере подобная практика успешно применялась.

Не помешала бы оценка уже действительных владельцев земли на предмет эффективного использования их угодий, часто случается, что на большом земельном участке располагается объект недвижимости малого размера, остальная же территория не используется никак. Это наиболее характерный пример неэффективного использования земли.

Большие сложности возникают с военными городками, землю которым выдавал еще Кабмин УРСР, а строения находящиеся на территории этих участков не имеют никакой ценности. В таких случаях инвестор-застройщик должен гарантировать, что на данном участке земли будет строиться социальное жилье для военных. В таком случае он может получить право застройки участка, относящегося к военным землям. Множество военных городков расположено в центральных частях городов. Решить этот вопрос можно с помощью оптимизации пространства городков, не использующиеся помещения освободить и отдать их инвесторам.

Специалисты сходятся во мнении, что прежде чем осуществлять отвод земли, необходимо выяснить, что будет строиться на участке. Если строиться будет лечебное учреждение либо здание для благотворительных целей, стоимость участка не должна быть высокой, если же планируется строительство банка либо офисного центра – стоимость участка земли должна существенно отличаться в большую сторону.

В нашем законодательстве отсутствует принцип оценки земельных участков в зависимости от их географического расположения. В разных регионах Украины земля будет стоить по-разному. Но во всех регионах существует проблема оценки земли, находящейся под приватизированными объектами и строениями, которые находятся на балансе государства. Решать эти вопросы необходимо на уровне законодательства.

© Vavilon-7