Кредит для приобретения земельного участка с целью его дальнейшей жилой застройки попросту не выдадут в период кризиса. Однако цены на дачные участки возле крупных городов можно сопоставить с ценами на квартиры в этих же городах. Существуют ли методы получения земельного участка у государства без наличия больших финансов?

Наиболее распространенная возможность - это аренда с правом последующего выкупа. Такой вид аренды популярен уже не один год, при этом ежемесячная плата за аренду засчитывается в стоимость земельного участка, впоследствии землю можно выкупить за меньшую сумму. Подобная практика была популярна у предпринимателей промышленно-строительной направленности. Такие организации далеко не бедные и прибегали они к аренде не из-за недостатка средств, а из-за особенностей нашего земельного законодательства.

Суть в том, что кто-либо собирается купить землю без построек, принадлежащую государству либо коммунальному предприятию, то согласно действующих законов, такая землю может отчуждаться только через земельный аукцион. Даже располагая крупными суммами, покупатель согласно закону №127 Земельного кодекса, не имеет право совершить сделку купли-продажи понравившегося ему участка. Согласно Закону, необходимо создание конкурентных условий продажи, иначе говоря, должны производится земельные торги, которые добавляют лишнюю головную боль для желающих купить участок.

Купить землю у государства миную земельный аукцион можно только в том случае, если на участке находятся какие-либо строения. Такая законодательная лазейка повлекла за собой то, что арендатор берет в аренду участок, возводит на ней какие-то строения, а затем выкупает земельный участок на законных основаниях.

Договор аренды составляют таким образом, что ежемесячная арендная плата засчитывается в стоимость участка. Таким образом это получается завуалированный кредит в рассрочку до того времени, как как закончится строительство и арендатор станет собственником недвижимости.

Такую схема в последнее время стали применять и физические лица, которые покупали небольшие земельные участки в пределах сел и небольших городов. В таком случае арендатор платит аренду до полной проплаты стоимости участка. Затем земля выкупается за символическую цену.

Проще говоря, местный орган самоуправления (сельрада, например), распределяет стоимость земельного участка на нужное количество месяцев аренды и предоставляет сумму всех необходимых выплат заинтересованному лицу. В основном, сумма всех выплат оказывается больше стоимости земли вплоть до 15 процентов, что намного меньше банковских кредитных ставок.

Не редкость в интернете объявления о продаже участков в рассрочку (лизинг). В этом нетрудно удостовериться, нужно лишь вбить в поисковой системе запрос типа - "выкуп земли аренда". Такие земли предлагаются в основном сельсоветами в лизинг, что подразумевает под собой аренду земли с правом выкупа за указанную в договоре аренды сумму. По своей сути данная схема и есть лизингом. Но с юридической точки зрения данное понятие неприменимо к данной ситуации.

Согласно закона, земля и другие природные объекты не могут выступать предметами лизинга, исключения здесь не допускаются. С точки зрения налогообложения, договор финансового лизинга тождественен отчуждению объекта, то есть продаже. А любой договор аренды (даже аренда с правом выкупа) юридически является именно арендой

Возможно ли приобретение участка под своим строением в рассрочку?

Конечно, у многих возникнет желание арендовать участок, построить на нем что-то и после этого по остаточной стоимости выкупить землю. Продавцу земли совершенно безразлично - получать денежные транши в виде арендной платы или в виде рассроченных платежей после продажи земли. До нынешнего года такая схема была невозможна, однако Кабинет Министров утвердил постановление №381 от 22 апреля 2021 года, согласно которому можно покупать землю в рассрочку до 5 лет с выплатами как минимум один раз в три месяца. Каждый платеж продавцу (либо госоргану) перечисляется с учетом индекса инфляции, которая прогнозируется Государственным комитетом статистики в срок с момента последнего платежа до следующего.

Если платеж просрочить более чем на 2 месяца, это может послужить веским основанием для отказа владельца земли от продолжения рассрочки и хозяин может потребовать оплатить полную стоимость земельного участка. Кроме того, те, кто хочет купить землю в рассрочку должны будут перечислить на счет Государственного казначейства авансовый платеж еще до того, как заключат договор купли-продажи земли. Размер аванса определяет продавец участка. Аванс необходим для оплаты госслужбами экспертной оценки земли.

Эксперты считают, что уже обладая большими земельными наделами, купить земельный участок большого размера, минуя аукцион, мало реально, формальных ограничений по количеству выкупаемой земли не существует. По закону, арендатор имеет право выкупать участок под строением и землю, которая необходима для обслуживания объекта недвижимости, находящегося на ней. Четкого же определения того, сколько земли нужно для обслуживания, в законе нет.

В реальных условиях для того, чтобы выкупить землю в конце срока аренды, нужно изначально, до того как началось строительство на участке, подготовить проект отвода земельного участка, который должен быть грамотно рассчитан на всю площадь участка. Иначе придется готовить проект непосредственно перед выкупом земли, причем эксперты будут государственными, так что покупателю останется уповать на благодушие этих специалистов. Они имеют полное право изъять часть арендованной земли под предлогом того, что она "ненужна" для обслуживания построенного на ней здания и тот факт, что вы вносили арендную плату за весь участок, никоим образом на даст вам законных прав на отрезанную часть земли землеустроителями.

Помимо этого, все проекты по землеустройству для землеотвода должны быть согласованы с местными властями земресурсов, а также другими службами (санитарно-эпидемиологическими, природоохранными и охраны культурного наследия)

Многим арендаторам, даже крупным предприятиям, не удалось окончательно выкупить земельные участки из-за юридической неточности. Как правило это были ошибки, допущенные провинциальными арендодателями.

Как гласит закон, незастроенные земли и те, где нет хозяйственного назначения (исключая особо ценные участки) в пределах населенных пунктов подлежат юрисдикции сельских и городских советов, а земли, находящиеся вне населенных пунктов подпадают под распоряжение областных администраций. Но часто в населенных пунктах в качестве арендодателя хочет выступить на местный совет, а исполком. Действительно, до 2001 года, в котором был принят Земельный кодекс, подобными полномочиями могли наделяться исполнительные власти населенных пунктов. Но начиная с 2001 года подобная схема незаконна и ее неоднократное в регионах применения вызвало множество судебных исков.

Встречаются и более серьезные нарушения: часто власти передают в аренду прибрежные водоохранные зоны под частное жилое строительство, что запрещает Закон, либо же земли заповедников или другие ценные участки, которыми может распоряжаться исключительно Кабмин. В подобных ситуациях, договора аренды могут признать недействительными в случае выявления нарушений.

И наиболее распространенной ошибкой договора аренду земли является отсутствие в самом договоре хотя бы одного из "существенных условий. Согласно статье 15 Закона об аренде земли, "существенные" условия обязательно должны быть в таком договоре. По сути, "существенные условия" - это определения:

- Объекта аренды

- условий использования земли

- целевого назначения земельного участка

- ограничения по использованию земли

- условия, при которых должен сохранится природный комплекс земельного участка

- определение стороны, которая будет нести риски в случае неумышленного повреждения либо уничтожения природного комплекса земли либо ее части

- условий и сроков передачи земли арендодателем арендатору

- условий возврата земли арендодателю

- срока действия договора аренды

- платы за аренду с указанием ее размера, индексации, форм платежей и их сроков, порядка платежей, пересмотра платы, ответственности за неуплату, ответственности сторон.

Закон гласит, что в случае отсутствия даже одного из этих условий может послужить основанием для того, чтобы признать договор аренды земельного участка недействительным.

Существует еще одна возможность, особенно актуальная в период кризиса - рента, которая является альтернативой аренде с правом выкупа. Согласно договора ренты владелец земли (получатель ренты) передает покупателю (плательщик ренты) свое имущество в собственность. Покупатель (тот, кто платит ренту) берет на себя обязательства платить продавцу (получателю ренты) в виде определенной суммы денег либо же любым другим путем, оговоренным в договоре, - сказано в Законе.

В случае с рентой, право собственности на земельный участок сразу переходит покупателю в отличие от аренды с правом выкупа. С психологический точки зрения это очень важно, особенно для тех, кто покупает землю с целью выращивания на ней сельскохозяйственных культур. Фермер осознает, что земля уже является его собственностью, вследствие чего отношение к земле у него более бережное, чем в том случае, когда земля бралась бы в аренду.

Однако, согласно договору ренты покупатель до конца срока рентных платежей не обладает правом каким-либо образом отчуждать землю без того, чтобы получить согласие продавца (получателя ренты). Таким образом, объект ренты не есть быстро окупаемым объектом инвестирования, так как его нельзя продать в случае срочной необходимости. Хотя на практике известны прецеденты, когда покупатель и продавец договаривались полюбовно.

Нелишне будет упомянуть, что риски, связанные с повреждениями участка земли не могут служить причиной для неуплаты рентного платежа.

Теоретически владелец земельного участка (получатель ренты) имеет полное право контролировать состояние природного комплекса земли до конца рентных платежей, но на практике с тех странах, где рента давно применяется, этим пользуется только в редких случаях внезапного расторжения договора самим плательщиком (покупателем).

Чем отличается аренда от ренты?

Законом предусмотрено, что покупатель (плательщик ренты) может расторгнуть договор ренты в любой момент в одностороннем порядке. В таком случае объект ренты переходит обратно ее бывшему хозяину. При этом все предыдущие платежи теряются.

Пункт отказа очень жестко контролируется законодательно. Если в договоре ренты был упомянут пункт про невозможность подобного отказа, то такой договор можно признать недействительным. А вот продавец не имеет права отказаться от договора ренты (исключения составляют судебные решения).

Эксперты сходятся во мнении, что рента откроет перед пользователями земли новые возможности - приобретать участки у местных органов власти, использовать землю по своему усмотрению, а в случае надобности просто иметь возможность расторгнуть договор ренты, тем самым возвратив землю предыдущему владельцу.

И вот как раз в таких случаях особая роль отводится "существенным условиям", которые полностью совпадают с условиями договора аренды земли. Особое внимание отводится таким пунктам, как "условия использования" и "сохранение состояния природного комплекса" земли. Минимально отклонение от выполнения этих пунктов может послужить причиной судебных исков в отношении покупателя (плательщика ренты), который расторгает договор и возвращает земельный участок с ухудшенным природным комплексом предыдущему хозяину.

Есть также третья возможность, наименее реальная - банковский кредит.

Практически все банки перестали кредитовать покупку земельных участков начиная с октября 2008 года. В нынешнем году ни одним украинским банком не было возобновлено кредитование покупки земли. Мешает этому недоработанная законодательная база относительно права собственности на участок как у физических так и юридических лиц, что автоматически делает землю рискованным объектом для кредитования. Специалисты считают, что в ближайшие три года нет смысла рассчитывать не получение кредита под покупку земли, поскольку такой вид кредитования связан с большим количеством рисков, чем кредитование квартир.

Кроме этого банки не наблюдали особой активности покупателей относительно кредитов на небольшие земли под строительство. В докризисный период кредиты на покупку земли брали в основном предприниматели, которые впоследствии дробили несколько гектаров на маленькие участки и продавали их в розницу дороже. Сегодня же, когда наблюдается застой рынка, желающих купить землю с целью дальнейшей перепродажи почти не наблюдается.

В основном, прекращение кредитования покупки земли связывают с невысокой ликвидностью этой недвижимости на рынке. Оживление земельного рынка произойдет после оживления рынка недвижимости в целом, так как вся земля (исключая сельскохозяйственную) не выступает как предмет конечного употребления. В первую очередь предпринимателей интересует недвижимость, которую можно будет построить на этой земле.

Чтобы возрос интерес к земле, рынок должен ощущать нехватку уже готовой недвижимости, построенной на земле, поскольку сейчас наблюдается переизбыток таких предложений.

Кредиты на приобретение земельных участков не выдаются, поскольку земельный рынок нестабилен и не урегулирован на законодательном уровне. Как выгодный залог, земля не рассматривается банками, поскольку реализовать ее будет сложно в случае отказа заемщика оплачивать кредит. Земельный рынок стоит на месте, инвестировать в землю хотят избранные.

© Vavilon-7